ТВ-Чиркей

Українське Новинне Інформаційне Агентство



Первинний і вторинний ринки нерухомості і їх вплив один на одного

Первинний ринок – сукупність операцій, що здійснюються з новоствореними об’єктами.

Вторинний ринок – операції, що здійснюються з уже створеними об’єктами, що знаходяться вже в експлуатації.

Будучи двома частинами одного ринку нерухомості первинний і вторинний ринки, звичайно ж, впливають один на одного і, перш за все це проявляється в ціноутворенні. Ціни вторинного ринку – це орієнтир для будівельників – наскільки вигідно сьогодні будувати. Якщо ціна така, що вона не забезпечує повернення вкладених коштів і не приносить прибутку при створенні об’єктів, то будівництво нового житла здійснюватися не буде. Якщо ростуть витрати на будівництво, то це призводить до зростання цін на первинному ринку, а це неминуче призводить до зростання попиту і цін на вторинному ринку.

Але є механізм, який може зробити первинний ринок більш незалежним від цінової ситуації на вторинному ринку. Це унікальність об’єктів нерухомості первинного ринку і вони цією межею в повній мірі володіти і володіють. Квартири первинного ринку більше за метражем, комфортніше, якісніше, з парковками і підземними гаражами, домофонами і консьєржка, вільними плануваннями.

При зміні економічної ситуації первинний і вторинний ринки поводяться по-різному. При зниженні попиту на вторинному – ринок реагує зниженням пропозицій і ціни, при такій же ситуації на первинному ринку – пропозиції зменшити різко неможливо (це тривалий будівельний цикл), а зменшення ціни обмежена витратами на будівництво. При її зниженні за певний рівень забудовник несе прямі збитки. Тоді як продавці вторинного ринку обмежені тільки фінансовим становищем продавця і відповідного рівня доходів рівню поточних витрат з утримання нерухомості. Вторинний ринок більш інертний, так як рішення на ньому приймаються безліччю осіб і мотиви їх продажу у всіх різні. На первинному ринку рішення приймаються професіоналами і мотив продажу один – вік вкладених коштів.

На сьогоднішній день не можна переоцінювати конкурентоспроможність первинного ринку, по крайней мере, в Кемерово, так як ще дуже мало пропозицій. Успішно конкурувати з вторинним ринком йому поки не вдається, вторинний ринок насичений пропозиціями і стабільніший. До того ж дуже зіпсували «апетит» покупцям об’єкти нерухомості будівництва, які не здаються роками в експлуатацію (з порушенням термінів здачі, зі збільшенням обумовленого бюджету будівництва). Ніяк не відбивається на якості об’єктів нерухомості факт кількості реалізацій права власності на об’єкт. Але на вторинному ринку більш ризиковано купувати об’єкт, який був багато разів в обороті. А на первинному ринку менш ризиковано купувати, коли об’єкт вже був в обороті.

Для кожного рішення частка первинного і вторинного ринку в загальній структурі ринку різна. У нас в Кемерово частка первинного ринку дуже мала, так як будують не дуже багато. Довгий час не велась інвестиційно-будівельна політика. Ціни первинного ринку за м 2 нижче на 10-30%, порівняно з цінами на нерухомість вторинного ринку. Але є дуже суттєвий момент, нерухомість на первинному ринку у нас, як правило, продається без обробки. І однозначно ринок «хороших» квартир дорожче вторинного.

Однозначно сказати не можливо, якийсь ринок краще. Все залежить від уподобань покупців. Одним важливо взяти кредит на 30 років, іншим – заселитися відразу – тоді це клієнти вторинного ринку. Якщо важливий метраж, комфорт, однорідний склад мешканців, закритий двір, підземний гараж і не важливо, коли можна переселитися – це клієнти первинного ринку нерухомості.

Публикації (RSS) Мапа ТВ-Чиркей